Jahresbericht 2015

TNr. 31: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mangelhaft geprüft

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Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Hinweise aus dem Risikomanagementsystem unzureichend bearbeitet. Daher kommt es zu erheblichen Steuerausfällen. Vor allem im Erstjahr müssen die Besteuerungsgrundlagen um-fassend ermittelt werden.

Der ORH hat 2013/2014 bei sechs Finanzämtern die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung untersucht.[1] Schwerpunkt dieser Prüfung war die Qualität der Bearbeitung von Risikohinweisen des maschinellen Risikomanagementsystems.

31.1 Ausgangslage

Jährlich werden in Bayern bei rd. 1 Million Einkommensteuer-Fällen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Nach den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit ist dies die zweithäufigste Einkunftsart.

Seit 2012 wird bei der Veranlagung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den Finanzämtern ein maschinelles Risikomanagementsystem (RMS) eingesetzt. Bei erstmals erklärten Objekten liefert das RMS den Hinweis, diese Einkünfte vollumfänglich zu prüfen. In den Jahren danach entscheidet ein Risikofilter anhand bestimmter Kriterien, ob einzelne Sachverhalte zur Prüfung ausgewählt werden. Nur diese Risikohinweise sind dann zu bearbeiten, dies allerdings verlässlich und in guter Qualität.[2] Die entsprechenden Daten legt das RMS im Folgejahr als geprüft zugrunde.

31.2 Feststellungen

Der ORH zog eine Stichprobe von 1.485 Fällen mit Risikohinweisen. Diese umfasste sowohl erstmals erklärte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch laufende Fälle. Der ORH beanstandete jeden dritten Fall; davon betraf etwa ein Drittel Rechtsfehler, in zwei Dritteln waren erforderliche Ermittlungen nicht vorgenommen worden. Viele Fehler wirkten sich auf die folgenden Veranlagungszeiträume aus.

Zur Unterstützung stand den Bearbeitern eine Checkliste für Erstobjekte mit Prüfungsschwerpunkten zur Verfügung, die allerdings bei keinem der geprüften Objekte eingesetzt wurde.

Die Beanstandungsquoten bei den 55 Veranlagungsstellen reichten von 13 bis 56%. Innerhalb der einzelnen Finanzämter gab es erhebliche Bandbreiten.


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Die häufigsten Fehlerursachen waren:

31.2.1 Einnahmen nicht geprüft

Das Mietniveau ist in Bayern und auch innerhalb der einzelnen Finanzamtsbezirke sehr unterschiedlich. Insbesondere in München variieren die Mieten abhängig vom Stadtteil und von der Lage sowie von den sehr unterschiedlichen Wohnungsstandards deutlich. In den Akten der Finanzämter befand sich oftmals kein Mietvertrag, aus dem sich die vereinnahmten Mieten und Umlagen ergeben hätten. Teilweise war nicht einmal die Wohnfläche ersichtlich. So konnten die Finanzämter nicht prüfen, ob die Mieteinnahmen und vereinnahmten Umlagen zutreffend erklärt worden waren.

31.2.2 Gebäudeabschreibungen zu hoch

Der Kaufpreis einer Immobilie umfasst i. d. R. das Gebäude und den Grund und Boden. Wohnimmobilien können grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben werden. Abschreibungsfähig sind nur die Kosten für das Gebäude. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung muss der Wert für den Grund und Boden ausgeschieden werden. Wird dieser zu niedrig angesetzt, kann dies zu überhöhten Abschreibungen und damit zu langjährigen Steuerausfällen führen.

Die Bodenpreise unterscheiden sich in Bayern erheblich. So wurden für München Bodenrichtwerte[3] zum 31.12.2012 von etwa 700 €/m2 bis 80.000 €/m2 festgestellt. Die Werte haben sich hier von 2008 bis 2012 teilweise verdreifacht.

Die Finanzämter setzten den Anteil für Grund und Boden in vielen Fällen nicht mit den nachgeprüften Werten an, sondern akzeptierten häufig pauschale Aufteilungen der Anschaffungskosten. Zum Teil erhöhten sie den Anteil für Grund und Boden nur auf einen intern festgelegten Prozentsatz. Eine zumindest überschlägige Verprobung der Angaben zum Anteil für Grund und Boden anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche unterblieb meist.

31.2.3 Steuerausfälle über Jahre hinweg

Eine Hochrechnung der steuerlichen Auswirkungen durch den ORH ergab landesweite Steuerausfälle von über 100 Mio. € jährlich. Durch im Erstjahr falsch berechnete Bemessungsgrundlagen für die Abschreibung der Gebäude entstehen in den Folgejahren nochmals erhebliche Steuerausfälle.

31.3 Würdigung

Wie schon bei der Vorprüfung 2005/2006 gibt es nach wie vor erhebliche Bearbeitungsmängel, insbesondere Ermittlungsdefizite bei der erstmaligen Veranlagung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Fehler unterscheiden sich kaum von denen der früheren Prüfung. Gerade bei der erstmaligen Veranlagung müssen umfassende Ermittlungen erfolgen, da sich Fehler im Erstjahr oft in den Folgejahren fortsetzen können. Das RMS erkennt bei nachfolgenden Veranlagungen Fehler aus der erstmaligen Veranlagung i. d. R. nicht mehr.


Der ORH empfiehlt daher:

31.3.1 Checkliste verwenden

Die den Bearbeitern zur Verfügung gestellte Checkliste "Prüfungsschwerpunkte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei erstmaligem Objekt" sollte verpflichtend verwendet werden. Die korrekte Bearbeitung der Checkliste sollte durch ein punktuelles Zeichnungsrecht des Sachgebietsleiters gewährleistet werden.

31.3.2 Kaufpreisaufteilung prüfen

Die Bearbeiter sollten stärker für die Bedeutung des Bodenrichtwerts bei der Kaufpreisaufteilung sensibilisiert und durch zentrale Ansprechpartner für Bodenrichtwerte unterstützt werden.

Angesichts der stark gestiegenen Bodenwerte vor allem in München sollte hier bei Objekten mit einer Abschreibungsbemessungsgrundlage über 500.000 €, die in den letzten drei Jahren angeschafft wurden, die Kaufpreisaufteilung nochmals überprüft werden.

31.3.3 Qualitätscontrolling verbessern

Die Spannweite der Beanstandungsquote zwischen 13 und 56% zeigt eine sehr unterschiedliche Bearbeitungsqualität. Aus dem Qualitätscontrolling und der Evaluation der Risikoregeln sollten derartige Unterschiede erkannt, ihre Ursachen analysiert und Best-Practice-Methoden vermittelt werden. Vergleichbares hat der ORH im Jahresbericht 2014 schon zum Risikomanagement bei der Arbeitnehmerveranlagung gefordert.[4]

31.4 Stellungnahme der Verwaltung

Auch die Verwaltung erachtet eine zuverlässige Prüfung im Erstjahr "als unerlässlich".

Der verpflichtende Einsatz der noch zu überarbeitenden Checkliste werde geplant. Es werde geprüft, ob eine stichprobenhafte Überprüfung durch die Sachgebietsleiter einen konsequenten Einsatz der Checkliste gewährleisten kann.

Für die Kaufpreisaufteilung werde den Bearbeitern seit Mai 2014 eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, durch die eine Aufteilung vorgenommen bzw. die erklärte Aufteilung auf Plausibilität überprüft werden könne. Man sei dabei, bei allen Finanzämtern zentrale Ansprechpartner für die Auskunft zu Bodenrichtwerten einzurichten.

Eine Nachprüfung der Kaufpreisaufteilung bei Münchner Objekten sei beabsichtigt.

Ein besseres Qualitätscontrolling bzw. eine genauere Evaluation der Risikoregeln werde angestrebt. Dafür müssten aber erst eine differenziertere Datenbasis und geeignete Werkzeuge geschaffen werden.

31.5 Schlussbemerkung

Die Ziele des RMS sind noch nicht erreicht. Der ORH hält eine Beanstandungsquote von einem Drittel der Fälle mit Risikohinweisen für zu hoch. Die Bearbeitungsqualität muss verbessert und die Ermittlungsdefizite müssen abgebaut werden. Nur so können erhebliche Steuerausfälle vermieden werden.
[1] Eine ähnliche Prüfung hatte bereits 2005/2006 stattgefunden, ORH-Bericht 2006 TNr. 24.
[2] Dienstanweisung Organisation für den Veranlagungsbereich (DA-Org) vom 01.01.2011 TNr. 4.6.2.2 (Risikobehaftete Fälle).
[3] Durchschnittlicher Wert, der von Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen ermittelt wird.
[4] ORH-Bericht 2014 TNr. 18.