Jahresbericht 2006

TNr. 28: Verpachtung eines staatlichen Grundstücks an die Messe München

Bauzentrum Poing

Der Staat hat der Messe München GmbH ein Grundstück für das Bauzentrum langfristig unter Wert verpachtet. Hierdurch entgehen dem Staat Einnahmen von 120 000 € jährlich. Der ORH fordert, zumindest angemessene Pachtzinsen von der Messe München GmbH zu verlangen.

28.1    Sachverhalt

Die Messe München GmbH (MMG) hat bis Ende 1999 auf einem Erbbaurechtsgrundstück der Landeshauptstadt München ein Bauzentrum betrieben. Im Rahmen der Messeverlagerung hat sie dieses auf ein fünf Hektar großes staatseigenes Grundstück in Poing verlegt. In einem entsprechenden Haushaltsvermerk wurde im Nachtragshaushalt für 1998 festgelegt, dass die MMG Pacht nur in der Höhe entrichten müsse, wie durch das Bauzentrum erwirtschaftet werde.
   
Im Pachtvertrag zwischen Freistaat und MMG, der bis 2024 läuft, wurde als Pacht ein Festbetrag von 50 000 € jährlich zuzüglich der Hälfte an etwaigen Überschüssen aus dem Betrieb des Bauzentrums vereinbart. In den Jahren 2000 bis 2005 fiel eine Gesamtpacht von rd. 80 000 € jährlich an. Der ortsübliche Pachtzins betrug für das Grundstück seinerzeit nach Berechnungen des Staatsministeriums 200 000 € jährlich.
    
Die MMG hat in die Erschließung und Infrastruktur des Ausstellungsgeländes  2,8 Mio € investiert (u.a. Eingangsbereich, Technologiepavillon, Cafeteria). Bereits vor der Eröffnung 1999 hat sie das Bauzentrum an eine private Gesellschaft verpachtet. Das Pachtverhältnis umfasst neben der Vermarktung des Ausstellungsgeländes mit 54 Häusern auch den Betrieb der Cafeteria und des Kiosks im Technologiepavillon sowie das Recht, Eintrittsgelder zu vereinnahmen. Die MMG erzielt ihrerseits Pachterlöse von 450 000 € jährlich.
    
Die Tätigkeit der MMG im Bauzentrum beschränkt sich im Wesentlichen auf die Mitwirkung bei Marketingmaßnahmen, die Organisation von Informationsveranstaltungen für Bauinteressenten im Technologiezentrum sowie den Betrieb von vier Musterhäusern. Es ist kein direkter Zusammenhang mit dem Messegeschäft zu erkennen, der den Betrieb des Bauzentrums unter dem Dach der MMG notwendig erscheinen lassen würde.  

28.2    Auffassung des ORH

Die zwischen Freistaat und der MMG vereinbarte Pacht entspricht nicht dem vollen Wert und verstößt gegen den Haushaltsvermerk. Ausgehend vom reinen Grundstückswert verzichtet der Staat ohne erkennbaren Grund gegenüber der MMG auf Pachteinnahmen von mindestens 120 000 € jährlich. Im Ergebnis finanziert der Staat mit diesem Einnahmeverzicht die MMG in einem größeren Umfang als es seinem Gesellschaftsanteil entspricht und entlastet damit die Landeshauptstadt München als Mitgesellschafterin.
   
Nach Auffassung des ORH sollte geprüft werden, ob das Bauzentrum nicht aus der MMG ausgegliedert und vollständig auf den derzeitigen Ausstellungsbetreiber übertragen werden kann. Zumindest sollte zwischen dem Staat und dem Pächter des Grundstücks auf einen Vertrag zu marktüblichen Konditionen hingewirkt werden.

28.3    Stellungnahme des Staatsministeriums

Das Staatsministerium führt aus, dass bei Vertragsabschluss davon ausgegangen worden sei, dass der Betrieb des Bauzentrums für die MMG keine Gewinne abwerfen werde. Eine 100%ige Gewinnabschöpfung, wie sie sich aus dem Haushaltsvermerk ergäbe, sei auch heute nicht zu erreichen. Sie nehme dem Pächter die unternehmerische Motivation.
   
Im Pachtvertrag mit der 50%igen Gewinnabschöpfung sieht das Staatsministerium aus wirtschaftlicher Sicht eine optimale Kombination aus Mindesterlös und Gewinnbeteiligung. Es werde von der haushaltsrechtlichen Ermächtigung nicht abgewichen. Die vom ORH als ortsüblich dargestellte Pacht müsse in Zweifel gezogen werden.

Eine Ausgliederung des Bauzentrums liege nicht im Interesse der MMG, da das Bauzentrum die Aktivitäten der MMG auf dem Bau- und Immobiliensektor für Endverbraucher als Kunden ergänze. Das Staatsministerium habe die MMG gebeten, die Thematik dem Aufsichtsrat zur Beratung vorzulegen.    

28.4    Abschließende Bemerkung des ORH

Der ORH hält daran fest, dass ein vernünftiger Grund für die vertragliche Regelung zulasten des Staats nicht zu erkennen ist und deshalb eine Ausgliederung des Bauzentrums nachdrücklich geprüft werden sollte.

Darüber hinaus ist anzumerken, dass sich die Pachthöhe im allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nicht an der Leistungsfähigkeit des Pächters, sondern an den Marktpreisen orientiert.
   
Der volle Wert des Grundstücks bzw. der ortsübliche Pachtpreis (Art. 63 BayHO) beträgt nach Angaben des Staatsministeriums gegenüber dem Ministerrat 200 000 € jährlich. Die im Haushaltsvermerk genehmigte Ausnahmeregelung soll der Vermeidung von Verlusten der MMG dienen. Soweit dies aus haushaltsrechtlicher Sicht überhaupt akzeptiert werden kann, ist zumindest der von der MMG erzielte Überschuss in voller Höhe an den Staat abzuführen. Im vereinbarten Zeitraum von 25 Jahren summiert sich die Mindereinnahme für den Staat auf rd. 3 Mio €.