Jahresbericht 2011

TNr. 25: Bewirtschaftung der Olympia-Reitanlage München-Riem

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Die Olympia-Reitanlage München-Riem wird seit 2001 an die Olym­pia Reitanlagen GmbH verpachtet. Der Pachtvertrag, der bis 2030 läuft, stellt ein Verlustgeschäft dar, da er bereits bei Abschluss die Interessen des Freistaates Bayern nicht ausreichend wahrte. Er wird darüber hinaus zulasten des Freistaates vollzogen.Der ORH fordert, alle Anstrengungen zu unternehmen, um eine wirtschaftlichere Nutzung zu erreichen. Vor allem sollten unter Fe­derführung des Finanzministeriums andere Verwertungsmöglich­keiten geprüft werden.

Der ORH hat im Jahr 2010 die Pachtverhältnisse für die Olympia-Reitanlage Mün­chen-Riem geprüft. Bereits im Jahresbericht 2000[1] hatte der ORH die damals ge­plante Verpachtung der Reitanlage als unwirtschaftlich betrachtet und auf die zu er­wartenden Belastungen für den Staatshaushalt hingewiesen.


25.1 Ausgangslage

Bei der Olympia Reitanlage handelt es sich um ein Areal in München-Riem, Gemar­kung Daglfing, mit einer Gesamtfläche von 29,1 ha.[2] Der Freistaat verpachtet die Anlage seit 2001 an die Olympia Reitanlagen GmbH(Pächterin).

 

Geländeplan Olympia-Reitanlage München-Riem Abbildung 10Geländeplan der Olympia-Reitanlage München-Riem


25.2 Feststellungen des ORH


25.2.1 Vertragliche Rahmenbedingungen

Der jährliche Pachtzins wurde vom Landesamt für Finanzen auf 450.000 € festge­setzt.[3] Im Hinblick auf die mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Päch­terin wurde die Jahrespacht auf 256.000 € reduziert.[4] Der Zustand des Pachtge­genstands war der Pächterin bekannt. Wie vertraglich vereinbart, wurde wegen der dringenden Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen im ersten Pachtjahr kein Pachtzins erhoben.

Die Pächterin hat nach dem Vertrag den gesamten Bauunterhalt (insbesondere In­standhaltung, ‑setzung, Sanierung) zu tragen. Erbrachte und nachgewiesene Bau­unterhaltsleistungen der Pächterin können bis zu einem Höchstbetrag von 128.000 € für Fremdleistungen und 77.000 € für Eigenleistungen ‑ zusammen also 205.000 € ‑ auf den Pachtzins angerechnet werden. Außerdem können nachgewiesene Fremd­leistungen und Eigenleistungen, die über den maximalen Anrechnungsbetrag hinaus­gehen, auf die Folgejahre angerechnet und fortgeschrieben werden.

Im Pachtvertrag wurden der Pächterin die staatlichen Aufgaben im fachpraktischen und überbetrieblichen Teil der Berufsausbildung zum Pferdewirt, die Fortbildung zum Meister und die Abwicklung der Leistungsprüfungen bei Pferden auf Stationen über­tragen. Sie nimmt diese Aufgaben auf dem Gelände wahr und erhält hierfür ein Entgelt.


25.2.2 Bauunterhaltsleistungen

Im Rahmen der Abwicklung des Vertrages werden die von der Pächterin jährlich ver­auslagten Aufwendungen für die durchgeführten Bauunterhaltsmaßnahmen zur Prü­fung vorgelegt. In den Jahren 2002 bis 2009 wurden jährlich 205.000 € und somit ins­gesamt 1,640 Mio. € auf den Pachtzins angerechnet.

Die 205.000 € konnten nur deshalb erreicht werden, weil das Landwirtschaftsminis­terium seit 2003 u. a. Fremd- und Eigenleistungen vermischte. Damit wurde die Ober­grenze von 77.000 € für die Eigenleistungen erreicht, obwohl sie nicht in dieser Höhe erbracht wurden.

Darüber hinaus wurden erbrachte Bauunterhaltsleistungen, die über die jährlichen Anrechnungshöchstbeträge hinausgingen, in Höhe von 5,986 Mio. € vom Landwirt­schaftsministerium anerkannt. Das entspricht rechnerisch einer Vorwegbelastung des Pachtzinses für die nächsten 30 Jahre. Die Höhe dieser Anrechnungsbeträge rührt daher, dass auch Herstellungskosten umfangreicher Neubauten vom Landwirt­schaftsministerium als Bauunterhaltskosten anerkannt wurden.


25.2.3 Pachtzins

Seit 01.01.2002 wurden Pachtzahlungen von 51.000 € pro Jahr vereinnahmt. Die Berechnung dieser Pachtzahlung berücksichtigt einen jährlichen Abzug an Fremd- und Eigenleistungen für den Bauunterhalt in Höhe von 205.000 €.


25.2.4 Sonstige Investitionen

Über die Bauunterhaltsleistungen hinaus wurden in den Jahren 2001 bis 2009 weitere Sanierungsmaßnahmen auf dem Gelände durchgeführt. Der Freistaat hat dafür insgesamt zusätzliche 3,762 Mio. € aufgewendet. Im Einzelnen:

Bereits 2001 und 2002 wurden entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen für dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen der Pächterin einmalig 1 Mio. € zur Verfügung gestellt.

Das baufällige überdachte Tribünengebäude wurde im Jahr 2008 abgerissen. Die Kosten für die Sprengung und Beseitigung des Tribünengebäudes beliefen sich nach Auskunft des Landwirtschaftsministeriums ebenfalls auf 1 Mio. €.

Die unter der Tribüne befindlichen Pferdeboxen und Lager wurden durch Neubauten ersetzt. Die Kosten hierfür in Höhe von 958.000 € wurden im Rahmen einer Projekt­förderung mit 762.000 € bezuschusst.

Die Sanierung der Olympia-Reithalle (2008/2009) wurde ebenfalls mit 1 Mio. € geför­dert.


25.3 Bewertung durch den ORH

Für die Anrechnung der Fremd- und Eigenleistungen sind im Vertrag jeweils Höchst­beträge vereinbart. Die Verrechnung nicht nachgewiesener Eigenleistungen mit über den Höchstbetrag hinausgehenden Fremdleistungen widerspricht diesen vertraglichen Regelungen. Dadurch wurden die Pachtzahlungen ab 2003 bis 2009 in unzulässiger Weise um 262.000 € gemindert.

Vor allem aber sieht der ORH in den Regelungen im Pachtvertrag hinsichtlich der Bauunterhaltsleistungen und deren Anrechnung auf den Pachtzins eine einseitige Risikoverteilung zulasten des Freistaates. Einerseits wird festgehalten, dass die Päch­terin den gesamten Bauunterhalt zu tragen hat. Andererseits werden die dafür von der Pächterin aufgewendeten Fremd- und Eigenleistungen auf den Pachtzins ange­rechnet. Dadurch sind dem Freistaat im Zeitraum 2002 bis 2009 Pachteinnahmen in Höhe von 1,640 Mio. € entgangen.

Indem nicht nur die laufenden Bauunterhaltskosten anerkannt wurden, die über die Anrechnung hinausgingen, sondern auch die Kosten für neue Baumaßnahmen, z. B. für die neue Reithalle, wurde der Staat darüber hinaus zur künftigen Verrechnung auf den Pachtzins verpflichtet. Er trägt somit auch diese Leistungen in Höhe von 5,986 Mio. €. Die Pächterin übernimmt lediglich eine zinslose Vorfinanzierung der von ihr durchgeführten Maßnahmen. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise trägt damit nicht die Pächterin, sondern der Freistaat die Kosten für den Bauunterhalt der Reit­anlage.

Für den Haushalt bedeutet das, dass der Freistaat rechnerisch in den nächsten 30 Jahren lediglich einen Pachtzins von 51.000 € pro Jahr einnehmen wird. Das Landwirtschaftsministerium hat Leistungen als anrechenbar anerkannt, die weit über die Vertragslaufzeit hinausgehen.

Bis 2009 hat der Freistaat Pachtzahlungen von zusammen 409.000 € erhalten. Dem stehen Ausgaben für Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 3,762 Mio. € gegenüber. Auch mit den künftigen Pachtzahlungen können die schon bisher aufgetretenen Be­lastungen nicht mehr ausgeglichen werden. Damit stellt sich der Pachtvertrag als ein Verlustgeschäft dar.

Die im Pachtvertrag enthaltene Möglichkeit, das Vertragsverhältnis aufzulösen, sollte mit Nachdruck genutzt werden, um eine wirtschaftliche Verwertung des Geländes zu erreichen.


25.4 Stellungnahme des Landwirtschaftsministeriums

Die Reitanlage und das Reitstadion zählten zu den olympiabedingten Anlagen, die für die Durchführung derOlympischen Spiele 1972 errichtet wurden. Der damals zwi­schen der Bundesrepublik Deutschland, dem Freistaat Bayern und der Landeshaupt­stadt München geschlossene Konsortialvertrag lege u. a. fest, dass die Sportanlagen auch nach den Olympischen Spielen 1972 Zwecken des Sports dienen sollten.

Vor der Verpachtung der Olympia-Reitanlage an die jetzige Pächterin seien auch andere sportliche Nutzungsmöglichkeiten wie z. B. die Errichtung eines Fußballtrai­ningszentrums oder einer privaten Reitsportanlage geprüft worden. Die Verhandlun­gen mit den Investoren hätten aber nicht erfolgreich abgeschlossen werden können. Die Landeshauptstadt München bestehe weiterhin auf der Einhaltung der Zweckbin­dung. Sie wolle die Olympia-Reitanlage als Pferdesportanlage sowie als Teil des groß­flächigen Grünzuges im Münchener Osten erhalten. Der Staat hätte laut Landwirt­schaftsministerium mit der Verpachtung bei der gegebenen Sachlage keinen Gewinn erzielen können. Gegenüber einer Eigenbewirtschaftung sei die Verpachtung wirt­schaftlicher. Der fachpraktische Unterricht für die Berufsschule München sei nur in Riem möglich.

Durch die Vorgaben im Konsortialvertrag und im Flächennutzungsplan seien einer anderweitigen Nutzung des Geländes nach wie vor erhebliche Grenzen gesetzt. Die Verpachtung an die Olympia Reitanlagen GmbH trage diesen Grenzen Rechnung.

Die Gebäude und Anlagen der Olympia-Reitanlage hätten zum Zeitpunkt der Verpach­tung erhebliche bauliche Defizite aufgewiesen. Verpächter und Pächterin sei es in den zurückliegenden zehn Jahren gelungen, durch entsprechende Investitionen diese Defizite zu beseitigen und den Investitionsstau aufzulösen. Gebäude und Anlagen befänden sich nun in einem funktionsfähigen und zeitgemäßen Zustand.

Die Neubauten seien Folge der schlechten Gebäudesubstanz. Die Anerkennung der Herstellungskosten als Bauunterhaltungskosten durch das Landwirtschaftsministerium sei daher sachgerecht.

Der Abbruch des Tribünengebäudes habe nicht mit der Verpachtung des Geländes in Zusammenhang gestanden. Die Sanierungsmaßnahmen des Freistaates von 3,762 Mio. € seien daher um 1 auf 2,762 Mio. € zu korrigieren.

Bei der Verrechnung von Eigenleistungen mit Fremdleistungen sei eine Vertragslücke geschlossen worden. Die bestehende Verpachtungsregelung, die letztlich eine breite politische Mehrheit gefunden habe, sei nach Auffassung des Landwirtschaftsminis­teriums auch wirtschaftlich positiv zu bewerten. Die Laufzeit des Pachtvertrages ende am 31.12.2030. Die Möglichkeit einer vorzeitigen Aufhebung des Vertrages sei in § 11 Abs. 3 geregelt. Demnach verpflichte sich die Pächterin zu Verhandlungen mit dem Freistaat, wenn sich eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erheblich güns­tigere Verwertungsmöglichkeit des Pachtgegenstandes ergebe.

Derzeit sei eine andere, mit den Verpflichtungen des Konsortialvertrages zu verein­barende Verwertungsmöglichkeit nicht ersichtlich.


25.5 Schlussbemerkung des ORH

Der ORH stellt fest, dass das Landwirtschaftsministerium einen für den Freistaat sehr ungünstigen Pachtvertrag abgeschlossen hat, der ein reines Verlustgeschäft ist. Er sieht sich in seiner Einschätzung im Jahresbericht 2000 bestätigt. Vor diesem Hinter­grund ist es nicht akzeptabel, dass das Landwirtschaftsministerium zulasten des Staatshaushaltes ‑ über die Vertragsbedingungen hinaus ‑ der Pächterin noch wei­ter entgegengekommen ist. Diese Praxis ist umgehend zu beenden. Es müssen alle Anstrengungen unternommen werden, um insbesondere die vertragswidrige Anrech­nung der Herstellungskosten rückgängig zu machen. Die mit den Neubauten zusam­menhängenden Aufwendungen sind zweifelsfrei Herstellungskosten. Nach dem Ver­trag sind nur die Bauunterhaltsleistungen der Pächterin auf den Pachtzins anzurech­nen. Die Anrechnung von Herstellungskosten für Neubauten auf den Pachtzins hätte daher unterbleiben müssen.

Das Tribünengebäude steht wie alle aufstehenden Gebäude mit der Verpachtung der Reitanlage in Zusammenhang. Der Zustand dieses Gebäudes, wie auch der Zustand der gesamten Anlage, war der Pächterin bei Pachtbeginn bekannt und hat maßgeb­lich die Höhe des vereinbarten Pachtzinses beeinflusst. Die Sanierungsmaßnahmen, die der Freistaat auf dem Gelände finanziert hat, belaufen sich auf 3,762 Mio. €.

Aufgrund der bestehenden Verpachtungsregelung werden bei der gegenwärtigen Verhandlungslage bis zum Ende der Laufzeit am 31.12.2030 keinerlei Überschüsse für den Staatshaushalt erwirtschaftet werden. Die bevorstehenden Vertragsverhand­lungen müssen genutzt werden, die vertragswidrig festgesetzten Anrechnungen für die Sanierungsmaßnahmen rückgängig zu machen.

Unabhängig davon sollte die Staatsregierung in Verhandlungen mit der Landeshaupt­stadt München eintreten und die Möglichkeiten für eine wirtschaftlichere Verwertung des Geländes ausloten.



[1] ORH-Bericht 2000 TNr. 32.
[2] Einschließlich der von der Reiterstaffel der Polizei genutzten Fläche von rd. 1,6 ha.
[3] Alle Beträge sind gerundet, ausgehend von den vertraglich vereinbarten DM-Beträgen.
[4] Der Minderung des Pachtzinses liegt ein entsprechender Haushaltsvermerk zu Kap. 08 20 Tit. 124 01 zugrunde.