TNr. 43: Wohnraumvermietung über Internetportale

Der ORH untersuchte zusammen mit den Staatlichen Rechnungsprüfungsämtern Ansbach und Augsburg die steuerliche Behandlung kurzfristiger Wohnraumvermietungen über Internetportale[1] (Portalfälle) bei sechs FÄ. Prüfungsmaßstab waren Ordnungsmäßigkeit und Gleichmäßigkeit der Besteuerung.

43.1 Ausgangslage

Die kurzfristige Vermietung von Immobilien als Ferienwohnungen erfreut sich laut Presseberichten zunehmender Beliebtheit. Internetportale bieten dafür anonyme Marktplätze und vernetzen weltweit Angebot und Nachfrage. Nach eigenen Angaben vermittelte ein großer Anbieter 2017 mehr als 3 Millionen Gäste in Deutschland. Davon hatten mehr als 230.000 Gäste eine Unterkunft in München gefunden.[2] Mit über 8.800 Unterkunftsangeboten[3] nimmt München bei diesem Portal Platz eins in Deutschland ein.[4]

Die Vermietung von Immobilien stellt grundsätzlich Vermögensverwaltung dar und führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerrechtliche Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb gestaltet sich in Fällen der kurzfristigen Vermietung im Einzelfall schwierig. Entscheidend ist, ob über das bei einer dauerhaften Vermietung übliche Maß hinausgehende, zusätzliche Leistungen (z.B. Reinigung, Wäscheservice und/oder Shuttleservice) angeboten werden, die der Vermietung einen gewerblichen Charakter verleihen. Ist von einem Gewerbebetrieb auszugehen, liegt Betriebsvermögen vor und ist eine zutreffende Besteuerung der stillen Reserven fiskalisch bedeutsam. Zudem stellt die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden grundsätzlich eine umsatzsteuerpflichtige Leistung dar[5]

43.2 Prüfungsumfang

Bei den örtlichen Erhebungen wurden insgesamt 234 Fälle untersucht. Die Prüfung konzentrierte sich auf München, da bayernweit nur die Landeshauptstadt eine Zweckentfremdungssatzung erlassen hat. Nach dieser Satzung wird Wohnraum immer dann zweckentfremdet, wenn er überwiegend zu anderen als Wohnzwecken genutzt, mehr als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung angeboten wird oder länger als drei Monate leer steht.

Der ORH hat im Rahmen der Prüfung 135 Münchener Fälle aus den Bereichen Ferienwohnungen und Untervermietungen untersucht. Eine gezielte Auswahl an Fällen mit Einkünften aus kurzfristiger Wohnraumvermietung war dabei nicht möglich, da derartige Fälle weder aus Steuererklärungen noch aus dem elektronischen Datenbestand der FÄ ersichtlich waren.

43.3 Feststellungen

43.3.1 Vermietung von Ferienwohnungen und Untervermietung

In den 135 untersuchten Fällen mit Einkünften aus Ferienwohnungen bzw. Untervermietungen in München konnten 38 Portalfälle festgestellt werden. Hochgerechnet auf die Gesamtzahl an Steuerfällen mit Einkünften aus Ferienwohnungen bzw. Untervermietungen in München (3.285) ergäben sich beim FA München 924 Steuerpflichtige, die Vermietungsleistungen über Internetportale angeboten hätten. Zu der Frage, ob und inwieweit in den übrigen Fällen mit Vermietungseinkünften oder in Fällen mit gewerblichen oder sonstigen Einkünften Portalfälle enthalten sind, kann keine Aussage getroffen werden. Derzeit sind in der Steuerverwaltung keine passenden Filtermöglichkeiten für Portalfälle vorhanden.

Durch die kurzfristige Vermietung der Immobilien als Ferienwohnungen können Steuerpflichtige oftmals wesentlich höhere Einkünfte als durch die klassische Dauervermietung erzielen, wie folgendes Beispiel zeigt: Ein Steuerpflichtiger teilte in einem Begleitschreiben zur ESt-Erklärung 2016 mit, dass er über eine Internetplattform "während der Wiesn und noch ca. je 2 Wochen davor und danach meine Wohnung wieder vorübergehend an Touristen vermietet hatte. Meine Einkünfte hieraus belaufen sich auf 14.304€. Bitte berücksichtigen Sie diesen Betrag ebenfalls bei der Berechnung meiner Steuer.“

Die Vollständigkeit der erklärten Einnahmen ist für die Festsetzung der zutreffenden Steuer von zentraler Bedeutung. Sie wurde nur in einem der gesichteten Fälle geprüft. Bei 26 von 38 Portalfällen (68%) führte das FA Ermittlungen vorwiegend im Bereich der Ausgaben durch. Ob über den erklärten Umfang hinaus auch in den Vorjahren Vermietungseinkünfte angefallen sind, wurde in keinem Fall geprüft.

Auch in Fällen der doppelten Haushaltsführung hat sich gezeigt, dass Wohnungen an Wochenenden und während des Urlaubs auf Internetportalen angeboten wurden.

Bei 10 von 30 Portalfällen mit Einkünften aus Ferienwohnungen (33%) hätte nach Auffassung des ORH geprüft werden müssen, ob ein Gewerbebetrieb vorliegt. 95% der untersuchten Ferienwohnungen stehen im Eigentum des Steuerpflichtigen. In diesen Fällen ginge mit der Feststellung eines Gewerbebetriebs die Betriebsvermögenseigenschaft der vermieteten Immobilie(n) einher, wodurch auch deren Wertsteigerungen und stille Reserven steuerlich zu berücksichtigen sind.

43.3.2 Organisatorische Rahmenbedingungen bei der Steuerverwaltung

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung[6] enthält ein optionales Eingabefeld "Ferienwohnung“. Ein Feld für kurzfristige Vermietung ist in der Erklärung nicht vorgesehen. Aufgrund dessen kann das von der Finanzverwaltung eingesetzte elektronische Risikomanagementsystem die mit einer kurzfristigen Vermietung verbundenen Fragen (insbesondere Umsatzsteuerpflicht und Abgrenzung Vermögensverwaltung/Gewerbebetrieb) für diese Fälle nicht explizit aufgreifen. Folglich fehlt auch ein Hinweis darauf, entsprechende Eintragungen in den festsetzungsnahen Daten (FnD) vorzunehmen, z.B. Betriebsvermögenseigenschaft des vermieteten Objekts. Die von den Bearbeitern bei erstmaliger Vermietung auszufüllende Checkliste thematisiert diesen Sonderfall nicht.

43.3.3 Sondereinheit Zentrale Steueraufsicht (SZS)

Die bayerische SZS ist eine Einrichtung, deren Tätigkeit u.a. die Aufdeckung von Steuerausfallrisiken und deren Bekämpfung umfasst. Hierzu gehören seit 2013 steuerliche Ermittlungen im Zusammenhang mit Vermietungen über Internetportale, wie beispielsweise das Stellen von Einzel- und Sammelauskunftsersuchen an Plattformbetreiber sowie die Auswertung entsprechender Auskünfte. Auskunftsersuchen an nicht in Deutschland ansässige Portalbetreiber, werden in der Regel bundesweit zentral gestellt. Seit 2016 läuft federführend über die Servicestelle Steueraufsicht Hamburg eine derartige Gruppenanfrage[7] bei einem in Irland ansässigen Portalbetreiber, dessen Antwort noch aussteht.

Die Erfolgsaussichten von Gruppenanfragen hängen insbesondere davon ab, ob die angefragten Informationen zur Durchführung eines Besteuerungsverfahrens voraussichtlich erheblich sind. Deshalb sind die Steuerverwaltungen der Länder aufgefordert, eine ausreichende Zahl geeigneter Beispiele von Steuerpflichtigen nicht erklärter Portalfälle zu melden.

43.3.4 Sondersituation Landeshauptstadt

Die Landeshauptstadt geht gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Allein 2017 untersuchte sie mehr als 21.000 Wohnungen und verhängte Bußgelder über 851.000 €. Bei dem Anfang 2018 eingerichteten Meldeportal gingen bis September 2018 bereits rund 800 Hinweise ein; sie werden von der Landeshauptstadt sukzessive abgearbeitet.

Der ORH stellte beim FA München fest, dass keine regelmäßige Informationsweitergabe durch die Landeshauptstadt erfolgt. Risikomanager und Steuerfahndung gingen irrtümlich davon aus, dass die jeweils andere Stelle Informationen erhält. Auf Initiative des ORH konnte bereits während der Prüfung ein "runder Tisch“ zur künftigen Zusammenarbeit der Landeshauptstadt mit dem FA München organisiert werden. Die Landeshauptstadt begrüßte den Schulterschluss mit der Steuerverwaltung.

43.4 Würdigung und Empfehlungen

Die Besteuerung in Fällen der kurzfristigen Vermietung hängt noch zu sehr von der Erklärungsbereitschaft der Steuerpflichtigen ab. Dies ergibt sich aus folgender Überlegung: Hochgerechnet auf die Gesamtzahl von 3.285 bekannten Steuerfällen mit erklärten Einkünften aus Ferienwohnungen bzw. Untervermietungen in München und einem vom ORH ermittelten Anteil von 28% an Portalfällen ergäben sich beim FA München 924 Steuerpflichtige mit Vermietungsleistungen über Internetportale. Tatsächlich wurden aber allein bei einem großen Portal 8.800 Unterkünfte für München angeboten, was eine höhere Zahl an Steuerfällen erwarten lässt.

Der ORH empfiehlt,

• die Anlage V um ein Pflichtfeld "kurzfristige Vermietung“ zu erweitern.
• die Checkliste zur erstmaligen Vermietung um den Sonderfall der kurzfristigen Vermietung mit konkreten Bearbeitungsvorgaben zu ergänzen (insbesondere Abgrenzung Vermögensverwaltung/Gewerbebetrieb, Prüfung Umsatzsteuerpflicht, Eintragungen in die FnD).
• geeignete Maßnahmen zu treffen, um Fälle der kurzfristigen Vermietung bzw. Portalfälle künftig genau filtern zu können. Neben einer entsprechenden Erweiterung der Anlage V könnte dies aus Sicht des ORH auch über die adäquate Einpflegung von im Rahmen der ergänzten Checkliste zur erstmaligen Vermietung erhobenen, einschlägigen Angaben in die FnD ermöglicht werden.
• die Checkliste "Doppelte Haushaltsführung“ um den Prüfschritt "Vermietung in der nicht selbstgenutzten Zeit“ (z.B. Wochenenden und Urlaub) zu erweitern.
• in Fällen der kurzfristigen Vermietung spezielle Prüf- und/oder Risikohinweise insbesondere zur möglichen Umsatzsteuerpflicht sowie zur Abgrenzung Vermögensverwaltung/Gewerbebetrieb einzusetzen.

Der ORH geht davon aus, dass die künftigen Datenlieferungen der Landeshauptstadt zur Aufdeckung nicht erklärter Portalfälle führen können. Zusätzliche Fälle erhöhen die Erfolgsaussichten der o.g. Gruppenanfrage. Daher sollte das Finanzministerium etwaige Fälle zeitnah weitermelden und so zur Beschleunigung des Verfahrens beitragen.

Beim Warenhandel über elektronische Marktplätze gilt zur Vermeidung von Umsatzsteuerausfällen seit 01.01.2019 eine Regelung[8], wonach Plattformbetreiber in Haftung genommen werden können. Die Regelung zielt bislang nur auf Lieferungen ab. Der ORH hält eine Ausweitung auf sonstige Leistungen, wie z.B. kurzfristige Vermietungen, für angezeigt. Alternativ oder ergänzend hierzu könnten die Plattformbetreiber gesetzlich dazu verpflichtet werden, die für das Besteuerungsverfahren erforderlichen Informationen an die Steuerverwaltung weitergeben zu müssen. In anderen Staaten (z. B. Norwegen und Spanien) gibt es hierzu bereits entsprechende Vorstöße bzw. gesetzliche Regelungen.

43.5 Stellungnahme der Verwaltung

Das Finanzministerium teilt in seiner Stellungnahme mit, dass

• derzeit zwar das Ergebnis der Gruppenanfrage nach Irland abgewartet werde, sich die SZS aktuell aber mit der Auswertung von Daten beschäftige, die im Rahmen einer Betriebsprüfung eines anderen Landes in diesem Bereich gewonnen worden seien, sowie mit der Vorbereitung weiterer Sammelauskunftsersuchen.
• es zur Erhöhung der Erfolgsaussichten der von Hamburg federführend betriebenen Gruppenanfrage an einen in Irland ansässigen Portalbetreiber passende neu aufgedeckte Nichterklärungsfälle weiter umgehend in anonymisierter Form nach Hamburg melden werde.
• die von der Landeshauptstadt an das FA München übermittelten Daten über Verstöße gegen die Zweckentfremdungssatzung nur eingeschränkt nutzbar seien, da diese Daten regelmäßig weder Zahlen über Dauer der Vermietung noch Höhe der mutmaßlich erzielten Einnahmen enthielten und zudem aktuelle Zeiträume beträfen, für die noch keine Steuererklärungspflicht bestehe. Die Datenweitergabe sei allerdings hilfreich, um das Vorliegen von Vermietungseinkünften dem Grunde nach zu überprüfen.
• es insbesondere folgende der vom ORH vorgeschlagenen Maßnahmen aufgreifen werde: Sensibilisierung der Bearbeiter bei der Prüfung der Vollständigkeit der erklärten Einnahmen in erkennbaren Portalfällen und hinsichtlich der Verbesserung der Datengrundlage, Vorschlag zur Ergänzung der Anlage V um ein Pflichtfeld "kurzfristige Vermietung“ auf Bundesebene, Erweiterung der Checklisten "Erstmalige Vermietung“ und "Doppelte Haushaltsführung“.
• das LfSt die Anregung des ORH zur Anpassung der Hinweistexte auf KONSENS-Ebene aufgreifen und in die zuständigen Bundesarbeitsgruppen einbringen werde.
• eine Ausweitung der geplanten Haftungsregelung beim Warenhandel über elektronische Marktplätze auf sonstige Leistungen kritisch gesehen werde, weil dies für die Beteiligten sehr einschneidend und mit weitreichenden Folgen verbunden wäre. Dem Finanzministerium erscheint derzeit eine Initiative zu einer gesetzlichen Verpflichtung für Plattformbetreiber zur Weitergabe der erforderlichen Informationen an die Steuerverwaltung unter Verhältnismäßigkeitsaspekten als zu weitgehend. Zunächst sollten die für die Besteuerung erforderlichen Informationen über Sammelauskunftsersuchen eingeholt und ausgewertet werden.

43.6 Schlussbemerkung

Der ORH hält es für geboten, die vollständige Besteuerung von Einnahmen aus kurzfristiger Wohnraumvermietung sicherzustellen. Sämtliche verfügbaren Daten sind umfassend auszuwerten, um durch weitere geeignete Fälle die Erfolgsaussichten von Sammelauskunftsersuchen zu erhöhen. Der ORH empfiehlt dringend, die vorgeschlagenen Maßnahmen zeitnah umzusetzen und zu prüfen, ob eine gesetzliche Verpflichtung der Plattformbetreiber auf Herausgabe der für das Besteuerungsverfahren notwendigen Informationen zielführend ist.

 

[1] § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG und § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG.
[2] Vgl. Augsburger Allgemeine vom 25.06.2018.
[3] Vgl. "Sharing Economy“ in: Informationen aus dem Institut der deutschen Wirtschaft vom 27.09.2018 (https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2018/BMWi_Brosch_Sharing_Economy_lang_27_8.pdf; abgerufen am 04.03.2019).
[4] Inserierte Wohnungen in Prozent des gesamten Wohnungsbestands der Landeshauptstadt.
[5] § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG.
[6] Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
[7] Art. 26 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland - Irland sieht einen Informationsaustausch zwischen den Vertragsstaaten vor.
[8] § 25e UStG (Haftung beim Handel auf einem elektronischen Marktplatz).